Scpi ou investissement locatif ?
SCPI ou investissement locatif ?Avantages et inconvénients
Investir dans les SCPI (société civile de placement immobilier) ou réaliser un investissement locatif. Voilà la question que l’on peut se poser lorsque l’on veut placer pour se constituer un patrimoine immobilier pour la retraite et dans un objectif de transmission.
Ces deux types d’investissements ont leurs avantages et leurs inconvénients. Le but de cet article est de vous donner une vue d’ensemble d’un placement en SCPI en comparaison à un investissement locatif. En fonction de votre profil, vous préfèrerez soit l’un, soit l’autre. Personnellement, j’ai plus d’appétences pour les investissements 100 % passifs bien que je m’applique dans l’analyse avant de mettre les billets sur la table.
sommaire
Avantages de la pierre papier par rapport à l’immobilier physique.
Ticket d’entrée plus faible.
Il est possible de commencer avec un faible montant si l’on investit dans les SCPI. Le prix d’une part est accessible pour la plupart des investisseurs. Prenez par exemple la SCPi Corum XL, créée en 2017, dont le coût de la part est de 189 euros. Difficile d’acheter un appartement pour 189 euros non ?
L’avantage d’un ticket d’entrée plus bas est l’investissement régulier, tous les mois, tous les trimestres, etc.
Vous devez en général détenir un nombre de participations minimal pour accéder à la SCPI, mais les sommes seront nettement plus basses. Bien sûr, démarrer dans l’investissement locatif physique en mettant en jeu des montants faibles est également possible si vous achetez des parkings par exemple.
Pas de gestion locative
Pour ceux qui ne souhaitent pas s’embêter de la gestion locative de leurs biens, les SCPI marquent des points. Elles seules assurent l’administration qui comprend la recherche du futur occupant, l’encaissement des loyers et l’entretien.
En effet, la gestion d’un appartement entraine des contraintes inévitables. Vous devez trouver des locataires, gérer les visites, rédiger le bail, les bricoles du quotidien comme une fuite d’eau.
Et même si vous déléguez à une agence, vous serez quand même sollicité pour des problèmes. J’ai récemment dû m’occuper d’un dégât des eaux avec mon studio malgré le fait que l’agence le gère. De plus, déléguer entraine un coût et vient grignoter votre rentabilité.
Des rendements corrects comparativement au temps passé.
En effet, en fonction des SCPI, vous obtiendrez des rendements qui pourront aller jusqu’à 6 % avant impôts. Pour un investissement totalement passif, c’est très correct. Certains n’arriveront pas à obtenir 5 % nets et ayant acheté de l’immobilier physique. La rentabilité nette d’un bien immobilier physique varie le plus souvent de 2 à 7 % et va dépendre de vos compétences d’investisseur et du temps que vous allez accepter de passer pour gérer votre projet.
Une plus forte diversification
Les SCPI permettent d’accéder à un marché plus diversifié. Il est en effet plus difficile pour un particulier d’investir par exemple, dans le domaine de la santé à travers de l’immobilier physique. Le particulier achètera la plupart du temps dans le résidentiel ou dans des locaux commerciaux.
Ainsi, vous diversifiez en choisissant des SCPI spécialisées dans la santé, dans les immeubles de bureaux, etc. Une diversification s’opère également au sein même d’une seule SCPI dans le sens où vous achetez un bout de plusieurs immeubles. Vous diluez donc le risque d’impayé. Certaines sociétés investissent dans la zone euro. La diversification est donc également géographique.
Frais de rénovation dans le temps
Détenir un bien immobilier nécessite de prévoir dans le temps un rafraîchissement. C’est un coût qui rentre en comte dans votre calcul de rentabilité et, disons la vérité, c’est souvent oublié. L’avantage pour les SCPI est que ce coût est déjà pris en compte. Vous n’avez pas à le prévoir, la société s’occupe de rénover son parc immobilier et effectue les arbitrages.
Pour aller plus loin mon article sur les SCPI qui détail le fonctionnement et l’intérêt de ses
sociétés.
Les inconvénients des scpi par rapport à l’investissement locatif
Plus difficile d’optimiser l’imposition ?
Optimiser les avantages fiscaux est moins évident quand il s’agit des SCPI même si des solutions existent, comme investir en démembrement ou à travers une SCI. Vous avez dans ce cas le choix d’être nu-propriétaire, ce qui implique de ne pas toucher de loyers pendant la durée du démembrement et donc de ne pas payer d’impôt.
Vous avez également le choix d’avoir l’usufruit, mais ce cas est plus indiqué pour les ménages avec un faible taux d’imposition. L’intérêt ici, est de toucher des revenus complémentaires tout de suite en bénéficiant d’une décote.
Dans l’immobilier physique, le statut LMNP est intéressant, car il permet de réduire fortement voir annuler la fiscalité pendant quelques années si des travaux sont réalisés. C’est le choix que j’ai fait, profiter des avantages de la location meublée. Je ne parlerai pas du PINEL qui est souvent une solution pas à l’avantage du particulier.
L’assurance-vie est une piste à envisager car il existe des contrats contenant des SCPI.
Pas de possibilité de chercher de grosses rentabilités
Vous allez être limité avec les SCPI ou vous pourrez chercher une rentabilité, entre 4 et 7 % globalement, ce qui est très bien, sois dit en passant, en ne faisant rien.
L’auto-financement à priori impossible
Souscrire à un emprunt pour financer les SCPI est envisageable et permet d’utiliser l’effet de levier du crédit. Néanmoins, l’autofinancement est quasi impossible en raison des rendements. Toutefois, dans des conditions de marché avec des taux bas, il est possible de s’en approcher et d’avoir un faible taux d’effort mensuel.
Il faut quand avoir à l’esprit que multiplier les investissements, comme cela peut être le cas avec l’immobilier physique, sans utiliser d’apport, va être compliqué.
Finalement, êtes-vous plus SCPI ou investissement locatif ?
Vous l’avez compris, investir dans les SCPI ou réaliser un investissement locatif dépend de votre objectif et de votre volonté de vous impliquer. Les SCPI vont plutôt correspondre à un profil désirant ne pas passer de temps sur le plan de la gestion.
C’est aussi une solution de diversification pour les investisseurs ayant déjà de l’immobilier physique. En revanche, même si investir dans les SCPI correspond à un profil plus passif, il faut néanmoins être vigilant dans le choix de la SCPI et s’impliquer dans l’analyse de celle-ci. Personnellement, je vais bientôt acheter à crédit dans des parts de plusieurs SCPI, car je suis vraiment dans une optique de ne pas gérer et d’avoir l’esprit tranquille.
Ne plus recevoir d’appels de mon locataire à cause des nuisances dans la copropriété, parce qu’il y a un dégât des eaux ou parce que l’un des membres de la copropriété a décidé de ne plus payer ses charges. Toutes ces choses me sont arrivées en 2 ans d’exploitations de mon logement meublé.
