Comment et pourquoi investir dans les SCPI

Vous vous interrogez pour investir en SCPI ? Vous voulez en apprendre plus sur sa rentabilité et ses risques ? Vous souhaitez investir dans un portefeuille passif ?

C’est précisément pour aborder ces sujets que j’ai créé cet article. Vous y trouverez les informations les plus importantes si vous souhaitez investir en SCPI.

L’investissement en SCPI, appelé Société Civile de Placement Immobilier, consiste à placer ses fonds dans un portefeuille de biens immobiliers. La prospection, l’achat et la gestion des locataires est organisée par la société. Vous profitez des retours sur investissement que permettent le marché de l’immobilier, sans avoir à acquérir aucun appartement.

En suivant cet article, vous connaîtrez les avantages mais aussi les inconvénients de ce placement. Les charges, l’imposition, tout comme les intérêts d’une SCPI ne vous seront plus étrangers.

Arrivé à la fin de cette page, vous vous serez décidé, et saurez si cette source de revenus est faite pour vous.

Qu’est-ce que l’investissement SCPI ?

Les SCPI sont des sociétés d’investissement autorisées à émettre des parts à destination des institutions et du public. Elles sont créées exclusivement afin d’acheter et de gérer des biens immobiliers pour le compte des actionnaires.

Une SCPI doit être distinguée d’une Société Civile Immobilière (SCI), avec laquelle nos lecteurs sont peut-être plus familiers. Cette dernière est simplement une société à responsabilité limitée qui peut être utilisée pour l’achat et la propriété de biens immobiliers français.

En dehors de la France, les équivalents les plus proches d’une SCPI sont les « Real Estate Investment Trusts” (REIT).

Au Royaume-Uni, les REITs existent depuis moins de dix ans et sont principalement utilisés par les grandes sociétés immobilières cotées en bourse en tant que véhicules juridiques fiscalement avantageux permettant de gérer leur portefeuille.

En revanche, les SCPI sont autorisées par la loi depuis 1970 en France. Selon cette loi, elles ne peuvent pas être cotées à la bourse française. Elles sont plus largement utilisées comme moyens d’investissement dans l’immobilier neuf.

Il existe environ 200 SCPI à ce jour, les plus importantes ayant 100 propriétés ou plus parmi leur portefeuille. Parmi ces SCPI, dont la capitalisation est supérieure à 1 milliard d’euros, on peut citer Accès Valeur Pierre, Crédit Mutuel Pierre 1, Edissimmo, Elysées Pierre, Immorente, Selectinvest 1, Notapierre et Rivoli Avenir Patrimoine.

Les structures sont gérées par une société de gestion professionnelle qui collecte les fonds investis et assure l’acquisition, la construction et la gestion des biens.

Quels sont les rendements de cet investissement ?

C’est bien sûr la question de toutes les attentions. Le rendement est la première chose qu’y tape à l’œil lorsque l’on cherche à placer son argent quelque part. Bien que les rendements des sociétés de SCPI soient attrayants, ne perdez pas de vue le reste.

Un investisseur intelligent sait qu’il faut être attentif, surtout là où les gens ne regardent pas. Gardez-le à l’esprit quelque soit l’endroit où vous placez de l’argent. Le plus beau cache souvent les pièges les plus dangereux. Je ne vous dis pas que les SCPI sont une arnaque, très loin de là ! Mais je vous suggère d’étudier tous les recoins d’un dossier avant de confier vos sous.

Ces derniers mois, les fonds immobiliers ont connu une croissance importante. Partant d’une capitalisation totale estimée à 18 milliards d’euros en 2009 à la gestion de 29 milliards d’euros de fonds en 2021. Les rendements ont été bien supérieurs à la plupart des autres formes d’investissement, avec une moyenne de plus de 5% brut par an au cours des vingt dernières années.

Les revenus qu’ils dégagent proviennent des loyers facturés aux locataires, qui sont par la suite versés aux actionnaires sous la forme de dividendes. Se faisant normalement sur une base trimestrielle, au prorata du nombre d’actions détenues. La vraie force des bénéfices provient du fait que l’écrasante majorité des fonds est placée dans l’immobilier commercial et industriel. Majoritairement aux environs de Paris et de l’Ile de France, mais aussi dans certaines autres grandes villes de France.

Le portefeuille est composé de bureaux de premier ordre occupés par des organismes gouvernementaux, d’autres biens du secteur public ou par de grandes entreprises cotées en bourse. Mais il comprend également une grande quantité de propriétés plus risquées et à faible rendement louées à des entreprises de taille moyenne.

Investir dans une SCPI permet à un investisseur d’accéder au marché immobilier facilement. Mais surtout de mutualiser le risque avec les autres actionnaires. Tandis qu’il serait autrement obligé d’acheter un appartement ou un autre bien résidentiel seul à des fins de location.

Les SCPI dont l’objectif principal est les dividendes qu’elles versent sont appelées SCPI de rendement, et sont susceptibles d’être celles qui vous intéressent le plus.

Les SCPI sont autorisées et supervisées par l’autorité française de régulation financière, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Bien que les antécédents des SCPI soient impressionnants, le capital investi n’est pas garanti, pas plus que ne le sont les rendements. Comme c’est le cas des autres formes d’investissement : il n’y a pas de solution miracle.

Pourquoi investir dans une SCPI ?

Maintenant que vous connaissez le fonctionnement d’une SCPI et que vous avez passé en revue l’historique de ses rendements, allons droit au but.

Voici les avantages et les inconvénients qui incombent un investissement en SCPI.

Quels sont ses avantages ?

• Le lien avec l’immobilier est si évident que les banques peuvent proposer des prêts hypothécaires ou amortissables afin de financer l’investissement.

• La rentabilité de l’investissement s’en trouvera également améliorée. L’effet de levier obtenu grâce au crédit permet d’optimiser la fiscalité, et d’obtenir un rendement supérieur variant de 4 à 7% net par an suivant le montage choisi.

• Actuellement, les intérêts en France commencent à partir de 1% fixe sur 10 ans et vont de 1,4% à 3% fixe sur 20 ans selon votre situation et le niveau du dépôt.

• Les banques acceptent de fournir ces investissements grâce à la qualité des garanties.

• L’investissement est ouvert aux résidents français comme aux non-domiciliés.

Quels sont ses inconvénients d’investir dans les SCPI ?

Évidemment, cela n’a rien de magique. Il y a beau y avoir de réels avantages qui se présentent, mais il ne faut pas perdre de vue les défauts de ce placement.

• Comme la SCPI va générer des revenus locatifs, les bénéfices seront imposés. Ce qui est une bonne raison d’emprunter pour déduire les charges d’intérêts des revenus (ce que permet le système fiscal français).

Par ailleurs, même si le processus de souscription est facile, cela n’octroie pas le fait que l’on achète un bien immobilier :

• Il y aura une exposition aux risques du marché immobilier, donc le capital n’est pas garanti.

• Les frais d’établissement (frais de souscription) sont élevés, ce qui oblige à viser un horizon à moyen ou long terme afin de récupérer ses gains.

• La liquidité du portefeuille immobilier peut être atteinte en période de stress (ralentissement économique avec moins de transactions immobilières).

À quelle fiscalité l’investissement en SCPI est-il soumis ?

Voilà un sujet houleux, mais essentiel pour estimer sa rentabilité et savoir si l’investissement SCPI est fait pour vous. J’ai personnellement relevé huitpoints essentiels concernant la fiscalité des investissements en SCPI.

Cette liste est non-exhaustive, mais vous y trouverez les informations les plus importantes à connaître. Elles sont indispensables afin de calculer son retour sur investissement.

1. Il y a un premier à prendre en compte (et pas des moindres). Les SCPI sont “fiscalement transparentes”, ce qui signifie qu’elles ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés.

2. En revanche, chaque actionnaire est imposé sur la base de sa situation personnelle.

En conséquence, en tant qu’investisseur individuel, vous serez soumis à l’impôt sur les dividendes versés par la SCPI sur la base de votre taux marginal d’imposition. Les dividendes sont par ailleurs soumis aux prélèvements sociaux à un taux unique de 15,5%.

3. La partie des dividendes provenant des revenus locatifs est imposée comme un revenu locatif (revenus fonciers) et non comme un dividende de parts. Puisqu’ils sont considérés comme revenus fonciers, vous bénéficiez d’un abattement avant d’être soumis à l’impôt et aux charges sociales. Sous le régime micro-foncier, ou bien sous le régime réel, selon votre situation.

4. Les revenus générés simplement par les intérêts des liquidités de la SCPI sont imposés sans abattement.

5. Si vous vendez vos actions, elles sont soumises à l’impôt sur les plus-values. Néanmoins, sachez qu’une vente dans l’année de moins de 15 000€ ne génère aucune obligation fiscale et qu’il existe un allégement progressif sur 22 ans.

6. Un petit nombre de SCPI sont créées dans le but spécifique d’investir dans l’immobilier résidentiel sous des régimes de défiscalisation. Tels que le « Scellier », le « Malraux » (voir la loi Malraux) et, plus récemment, le « Duflot ». Les SCPI résidentielles sont favorisées dans le but de réduire l’impôt à payer, pas nécessairement pour une question de rendement.

7. Afin d’optimiser votre situation fiscale, il est possible de souscrire à un contrat d’assurance vie contenant une enveloppe de SCPI. Elle confère des avantages fiscaux. Opter pour le démembrement est également une solution intéressante suivant les profils.

8. Pour finir, veillez à retenir ceci. Votre taux marginal d’impôt sur le revenu en France doit être inférieur à 30 % pour que de tels investissements produisent un rendement net important.

Quelles sont ses charges ?

La condition fiscale n’est pas suffisante pour imaginer la rentabilité d’un projet d’investissement, il faut aussi étudier le coût des charges.

Comme pour la plupart des formes d’investissement, il y a un piège, ou du moins un handicap financier. Qui dans le cas des SCPI est probablement le niveau de leurs frais.

Les frais de souscription d’une SCPI représentent entre 8% et 14% du loyer, ce qui inclut les 5% de droits d’enregistrement à payer. Bien que les rendements nets moyens de 5% soient calculés après déduction des frais de gestion, les frais de gestion annuels peuvent atteindre 8% du loyer.

Certaines SCPI prélèvent également des frais de gestion de la vente des parts dans le cas où vous souhaitez sortir. Ils sont bas, mais tout de même.

Par conséquent, l’investissement dans une SCPI est pour une proposition à moyen / long terme. Il faut compter 10 ans comme la durée minimale de détention des parts.

Quels sont les différents types de SCPI ?

Mais ce n’est pas tout. Il existe plusieurs types de SCPI selon le type de biens géré par la société. Plus précisément, on en compte 4. Elles ont alors des objectifs et des manières d’opérer différents les unes des autres.

Voici un court rappel les concernant.

1. Société de rendement

Les SCPI de rendement sont très diversifiées. Leur portefeuille immobilier se compose de commerces et de bureaux. Elles peuvent être spécialisées sur une seule région.

2. Société de plus-value

L’objectif des SCPI de plus-value est simple : faire un bénéfice entre l’achat et la revente des biens immobiliers.

3. Société fiscale

Ces dernières favorisent les montages fiscaux intelligents. Les SCPI fiscales s’attaquent à l’immobilier résidentiel sur des périodes de très long terme. Si longs, à tel point qu’ils peuvent durer jusqu’à la fermeture de la SCPI.

Elles n’acquièrent que des biens à rénover. L’objectif est ici de maximiser le montant des travaux pour créer un déficit foncier.

Elles profitent des lois immobilières comme la loi Malraux ou la plus connue loi Pinel afin d’obtenir des exemptions fiscales.

SCPI vs Immobilier Physique : le choix de la simplicité

Malgré toutes les charges que ça incombe, investir en SCPI est très intéressant.

Le principal avantage étant sa simplicité. Vous bénéficiez du marché de l’immobilier locatif sans avoir à prospecter, acheter et gérer vos biens …

Pas de prise de tête dans la recherche de biens à fort potentiel de ROI. Pas de problèmes avec l’organisation et la réalisation des travaux. Aucun souci non plus avec les locataires en cas de litige ou de manquement au loyer.

Bien entendu, vous serez tenté de vous dire que “si je ne le fais pas moi-même ce sera mal fait”. Mais il faut bien comprendre que la gestion des biens est organisée par des professionnels dont c’est le métier.

De plus, vous profitez d’une stabilité assurée par la taille du parc immobilier de la SCPI.

Comment investir dans une SCPI ?

On en arrive maintenant au concret. Si cette forme d’investissement vous correspond, voilà quelques conseils pour commencer vos recherches.

Pour choisir les SCPI dans lesquelles vous souhaitez investir, il est évident que vous devez prendre conseil auprès d’un professionnel.

Il existe un certain nombre de conseillers en gestion de patrimoine indépendants qui pourraient vous aider. Mais assurez-vous de vous renseigner sur leur niveau d’expérience dans ce domaine et sur leur indépendance.

Veillez à leur demander des précisions quant à la base de leur rémunération. S’il s’agit d’une commission versée par un tiers ou d’honoraires versés par vous, ou d’un mélange des deux.

Il est également utile de faire ses propres recherches ; aucun investisseur avisé ne se fie entièrement aux conseillers.

Je recommande par ailleurs le site devenir rentier qui contient une mine d’informations à ce sujet.

Parmi les facteurs à prendre en compte, outre le niveau historique du rendement et des frais à prévoir, prenez bien votre temps. Vous devez étudier la qualité du portefeuille, l’âge d’occupation de celui-ci et la qualité de l’équipe de gestion.

Vous devez également tenir compte de la facilité avec laquelle vous pourrez vendre vos actions si vous souhaitez pour une raison ou une autre sortir vos fonds.

N’arrêtez jamais d’étudier !

Ça y est, vous connaissez désormais l’essentiel concernant l’investissement en SCPI. Vous avez une idée de son fonctionnement, de ses avantages et ses inconvénients. Vous connaissez les différents types de SCPI, leurs objectifs et leur façon d’investir.

Désormais, c’est à vous d’y réfléchir. Renseignez-vous davantage auprès de conseillers, soyez curieux et ayez l’œil avisé. Ensuite, comparez les risques que vous prenez en investissant en SCPI par rapport à d’autres solutions d’investissement passif.

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